富裕層の不動産相続に潜む『共有名義』の落とし穴　～トラブル事例と解決策～

親から受け継いだ不動産を兄弟姉妹で仲良く共有。一見すると平和な相続のように思えますが、その裏には思わぬ落とし穴が潜んでいます。特に複数の不動産資産を持つ富裕層の方にとって、共有名義の相続は後々大きなトラブルの火種になりかねません。実際、共有状態になった不動産は売却や活用が自由にできず、共有者同士の対立に発展するケースが少なくありません。また、節税のつもりがかえって税負担を増やしてしまうといった誤算も起こり得ます。この記事では、共有名義の不動産を相続した際に生じがちな問題点を具体的な事例とともに深掘りし、円満に資産を引き継ぐための解決策を考えていきます。

ある親族が所有していた不動産を巡るケース

ある親族が所有していた不動産を巡るケースをご紹介します。父親が自宅とは別に所有していた不動産につき遺言を残さずに亡くなったため、二人の息子が法定相続分どおりに共有名義で相続することになりました。ところが兄弟仲があまり良くなかったため、話し合いがされないままその不動産は共有のまま長年放置されることに。10年が経ち、ようやく兄の方が売却を希望しましたが、弟との連絡が取れなくなっており、売却が事実上不可能になっていました。

相続不動産が共有名義の問題点

このように相続不動産が共有名義になると、不動産の売却や活用が自由にできないという問題が発生します。共有状態では、法律上、処分（売却）するには共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば進められません。また、他人に貸す場合も共有者の過半数の同意が必要とされており、意見が割れれば活用できず、結果的に遊休資産化するリスクがあります。

誰か一人が単独で不動産を使用した場合、他の共有者に対して使用料を支払う義務が発生する場合もあり、金額の妥当性などを巡って揉めるケースも見られます。加えて、共有者が複数いて疎遠な関係の場合、連絡が取れないこともあります。このような状況では、売却や活用どころか基本的な管理もままならず、結果的に不動産が劣化し、資産価値が下がることになります。

固定資産税や修繕費などの維持管理費についても、誰がどの程度負担するかで不公平感が生まれやすく、分担がうまくいかなければトラブルになります。さらに時間が経過すればするほど、共有者の死亡によって相続が繰り返され、持分の細分化が進み、関係者の数が増えていきます。そうなると意思決定の難易度は跳ね上がり、不動産の有効活用はますます困難になります。

持分の第三者への売却も大きな問題です。共有者の誰かが自分の持分を第三者に売却してしまえば、突然見知らぬ他人が共有者として登場し、残りの共有者に対して売却や買取を求める事態になり得ます。そのような状況が発生すると、精神的負担も大きく、迅速な対応が求められます。

税務面でも注意が必要です。不動産を複数人で共有相続すると、小規模宅地等の特例が一部にしか適用されないケースや、思わぬ評価の違いによって相続税額が増えることもあります。共有することで節税になると考えていたはずが、逆に税負担が大きくなるリスクがあるのです。

問題を防ぐため解決策

こうした問題を防ぐためには、生前の準備が極めて重要です。まず基本となるのは、遺言書の活用です。不動産の承継先を明確に指定しておけば、不要な共有状態を回避できます。また、代償分割という形で、相続人の一人が不動産を取得し、他の相続人に現金を渡す方法も有効です。これにより、不動産を共有せずに済み、将来のトラブルを防げます。

また、家族信託の活用も近年注目されています。信託契約によって資産の管理を信頼できる親族に任せることで、不動産の柔軟な運用や処分が可能になります。受益権の分配を通じて相続人全体に公平な利益を分けながら、管理や意思決定を一元化できるのが大きなメリットです。

資産管理会社を設立し、不動産を法人名義に移しておくという方法もあります。相続時には不動産そのものではなく法人の株式を相続する形になり、持分の分配がスムーズになります。また、法人所有により税務上の工夫や経費処理がしやすくなる利点もあります。ただし法人化にはコストや運用上のリスクもあるため、専門家と十分に相談して判断すべきです。

すでに共有状態になってしまった場合は、できるだけ早期に話し合いを行い、持分の買い取りや売却によって共有状態を解消することが望ましいです。協議が困難な場合は、専門家を交えて調停や遺産分割協議を進めることで、問題の長期化を防ぐことができます。

生前の段階で「誰にどの財産をどう引き継がせるか」をしっかりと設計しておくことが重要

共有名義の不動産相続には、多くのトラブルの火種が潜んでいます。仲が良い家族でも、意見の食い違いや時間の経過によって予想外の問題が発生することは珍しくありません。特に資産規模の大きい家庭では、不動産の価値や管理責任、税務上の影響などが複雑に絡み合うため、より慎重な準備が求められます。

トラブルを未然に防ぐためには、生前の段階で「誰にどの財産をどう引き継がせるか」をしっかりと設計しておくことが重要です。遺言書の作成、家族信託の活用、法人化の検討など、活用できる手段は多岐にわたります。いずれも一長一短があるため、ご家族の状況や資産の特性に応じた最適な方法を選ぶことが大切です。

相続は「起きてから考える」のではなく、「起きる前に備える」ことが成功の鍵です。あなたの大切な資産を次世代に円満に、そして確実に引き継ぐために、今こそ行動を始めましょう。

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